Юревич «закинул удочку» президенту насчет доступной ипотеки. Стоит ли овчинка выделки — МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Губернатор Челябинской области предложил президенту РФ Владимиру Путину механизм снижения ставки по ипотеке до 10% годовых. Инициатива главы региона позволит минимум в два раза увеличить количество выданных ипотечных кредитов, сделав их доступнее для населения. По оценкам экспертов, именно высокие проценты по ипотеке удерживают сегодня большинство россиян от приобретения собственного жилья. Кроме того, возросший спрос на недвижимость поддержит рост строительной сферы, которая «потянет» за собой смежные отрасли, в частности, индустрию отделочных и строительных материалов. Есть ли у доступной ипотеки шанс на успех в Челябинской области – Агентство новостей «Доступ» спросило банкиров, экономистов и строителей.

ИПОТЕКА С ГОСГАРАНТИЕЙ

По Юревичу, добиться снижения процентных ставок можно через механизм выпуска ипотечных облигаций под государственные гарантии субъектов РФ. Для этого, прежде всего, необходимо включить в перечень государственных преференций, который определяется статьей 19 федерального закона «О защите конкуренции», ипотечное жилищное кредитование. Также следует привлекать на ипотечный рынок средства Пенсионного фонда, западных фондов и страховых компаний, которым нужны надежность и повышенная ликвидность.

«То есть организация, которая, например, выдает ипотечный кредит, формирует ипотечный пакет (не важно, кто: банк или уполномоченная организация). Дальше на него выпускается облигация. Если мы будем гарантировать правительством, например, Челябинской области, которое имеет свой долгосрочный рейтинг, то эта облигация сразу же становится низкорисковой», – объяснил губернатор российскому президенту, добавив, что политика областных властей при этом должна быть взвешенной.

Госгарантирование облигаций снизит процентные ставки для конечного заемщика с нынешних 12-14% до 8-9%. При этом дополнительной нагрузки на региональные бюджеты не возникает, так как ипотечные облигации обеспечиваются стабильным потоком платежей заемщиков.

«Есть самый главный риск – это покупательные возможности получателей этих кредитов. Просто в условиях кризиса, если предположить такой вариант неблагоприятного развития событий, то покупательная способность падает, и мы должны иметь в виду возможные варианты развития. Всегда нужно думать о хорошем, но быть готовыми к любому развороту событий», – прокомментировал это предложение Путин, добавив, что «идея сама по себе не новая и неплохая, но нужно ее доработать».

По словам руководителя Научно-образовательного центра «Развитие региональных социально-экономических систем» Сергея Гордеева, идея, предложенная Михаилом Юревичем, сложная, и успех ее зависит от того, насколько качественно она будет реализована. «Этот путь известен со времен появления долговых бумаг, такими механизмами пользовались еще 50 лет назад. Важно, насколько качественно и обоснованно эта идея будет подана сейчас, поскольку у нас часто хорошие начинания дают отрицательный результат из-за ненадлежащего воплощения. Кроме того, может, это предложение слишком обгоняет время, так как сейчас у людей существует определенный негатив в связи с ситуаицей, сложившейся в США, с лопнувшим “ипотечным пузырем”», – считает экономист.

«Тема жилищного строительства – одна из самых болезненных сегодня. В Челябинской области, на мой взгляд, реализуется успешный эксперимент по снижению цен на жилье. Очевидно, что цена за квадратный метр в Челябинске ниже, чем, например, в соседнем Екатеринбурге. Но в то же время сегодня заметно снижение темпов жилищного строительства за счет роста ипотечных ставок. Поэтому предложение Михаила Юревича более чем актуально и своевременно», – считает генеральный директор Международного Института политической экспертизы Евгений Минченко.

ВСЕ НОВОЕ – ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ

Тема государственного субсидирования в отношении ипотеки звучит не впервые. С начала реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2006 году эта идея выдвигалась чиновниками различного уровня и депутатами Государственной Думы. Тогда первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявлял, что кредит, выдаваемый больше чем под 6% годовых, это не ипотека.

Примерно в то же время тогдашний министр регионального развития РФ Владимир Яковлев озвучил новые параметры федеральной целевой программы «Жилище», в соответствии с которыми процентная ставка по жилищному кредитованию должна была поступательно снижаться до 10% к 2008 году, до 8% – к 2010. Идею неоднократно поддерживал на заседаниях Совета по реализации Национальных проектов и демографической политике при президенте РФ в 2006-2008 годах и глава государства Владимир Путин.

Финансировать субсидирование процентной ставки по кредитам тогда предлагалось за счет дополнительных доходов федерального бюджета. Однако реализовать это не удалось. Во-первых, в 2006-2008 годах и без того был большой рост ипотечного кредитования за счет «разогревания» рынка жилья банками, застройщиками и риелторами в сочетании с мерами господдержки отдельных категорий граждан: военнослужащих, молодых семей, бюджетников и других. Во-вторых, с осени 2008 по 2010 годы федеральный бюджет испытывал трудности в связи с мировым финансовым кризисом.

Тем не менее, эта тема продолжала оставаться актуальной на протяжении всех последующих лет. Критики действующей ипотечной системы ссылались на показатели развитых зарубежных стран: в США процентная ставка по кредитам составляет 5-6% годовых, в Испании – 3-4%, в Великобритании – 2,5-3% годовых.

НИЖЕ СТАВКИ – ВЫШЕ СПРОС

В 2012 году на Южном Урале было выдано более 22,7 тыс. кредитов на сумму почти 24 млрд рублей. Снижение процентных ставок для заемщиков приведет к росту ипотечного кредитования на 30-50%. Только по Челябинской области количество выданных займов может вырасти до 29-34 тыс., а их совокупная сумма – до 32-36 млрд рублей в год.

Эксперты прогнозируют и увеличение ежегодного объема инвестиций в жилищное строительство минимум на 10 млрд рублей, поскольку более 90% средств, получаемых по ипотечным кредитам, идет на покупку нового жилья. Соответственно, объемы вводимого жилья вырастут с настоящих 1,7 млн ежегодных квадратных метров до 2,3-2,4 млн «квадратов».

«Снижение ипотечных ставок опосредованно ведет к росту объемов жилищного строительства. Здесь выстраивается достаточно логичная цепочка. При снижении ставок возрастет доступность ипотечных кредитов для людей с невысокой платежеспособностью, так они смогут обслуживать займы. Это влечет за собой увеличение спроса на жилье, который приведет к росту продаж, а рост продаж, в свою очередь, при наличии подходящих участков – к увеличению объемов вводимого жилья», – подтверждает начальник управления строительства регионального Минстроя Татьяна Кузнецова.

Удешевление кредитов неизбежно скажется и на росте малоэтажного индивидуального строительства. По словам первого заместителя министра строительства Челябинской области Сергея Сихарулидзе, в 2012 году его объемы приросли на 10%. А в среднесрочной перспективе его доля в общем объеме жилищного строительства составит 60%. Этот показатель стремится к аналогу развитых зарубежных стран (70-75% в Европе и свыше 80% в США и Канаде). С учетом более дешевых участков под строительство в сельской местности, стоимость квадратного метра в доме для проживания одной семьи может быть меньше среднегородской на 10-15%.

Растущие масштабы строительства объективно приведут к росту занятости населения и «потянут» за собой смежные отрасли, такие как индустрия строительных и отделочных материалов, дорожное строительство, пассажирский транспорт, торговля и сфера услуг, охранные предприятия, производство мебели, бытового оборудования, систем связи и наблюдения.

Так, в 2012 году прирост жилья в Челябинской области составил 27,3% (в России +4,7%). При этом добыча нерудных строительных материалов возросла на 24% (по России – на 11,4%), объемы производства стройматериалов – на 12,8% против 11,8% по России, объемы услуг связи – на 13,4% (против 5,6% по стране), объемы платных услуг населению – на 8,7% (против 3,5%), объемы производства электроэнергии – на 3,6% (против 1,1%). Прирост налоговых поступлений от строительства и стройиндустрии в 2012 году составил 1,7 млрд рублей.

Наконец, все новые дома изначально оборудуются приборами учета энергоресурсов. По данным регионального Минстроя, к концу 2013 года в области полностью завершится оснащение домов такими приборами (сейчас индивидуальных – 77% и общедомовых около 50% от потребности).

ОТ ИПОТЕКИ ДО КВАРТИРЫ – ОДНИ ПРОЦЕНТЫ

По данным фонда «Общественное мнение», примерно 60% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. В различных регионах цифры разнятся. Так, в Приморском крае в апреле 2013 года этот показатель превысил 80%. В Челябинске, по мнению представителей АН «Центр недвижимости Елькина, 85», это стремление разделяет не менее 65% жителей.

При этом абсолютное большинство от общего числа респондентов оценивает свои доходы, как средние или ниже средних, и именно эти люди формируют группу повышенного спроса на ипотечные кредиты с низкими процентными ставками. Только 1% опрошенных готов приобрести жилье за счет накопленных средств («здесь и сейчас»). Исходя из оценки экономически активного населения в Челябинской области (1,8 млн человек), численность потенциальных заемщиков «дешевых кредитов» может составить порядка 480 тыс.

Это вполне реальная цифра, если учесть, что, по данным Комитета по собственности Госдумы РФ, сегодня свыше 20 млн россиян нуждаются в улучшении жилья. В Челябинской области проживает 2,9% населения страны. Если следовать этой пропорции, то потенциально в улучшении жилищных условий нуждается 580 тыс. южноуральцев.

Рост процентных ставок по ипотеке в качестве ключевого сдерживающего фактора для развития рынка жилья единодушно назвали участники совещания риелторов Воронежской области в апреле этого года. При этом представители банковского и риелторского сообществ Сергей Жданов и Александр Манюхин отметили, что при снижении процентной ставки Сбербанка по программе «12 – 12 – 12» всего на 1% произошел единовременный рост запрошенных кредитов на 30%.

Как прокомментировали в Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, проценты по ипотечному займу влияют на покупательский спрос населения, однако в большей степени его сдерживает высокая стоимость квадратного метра и, как следствие, высокая цена на объект недвижимости. Также значительными препятствиями являются недостаточно высокий уровень заработной платы и отсутствие накоплений для первоначального взноса.

Тем не менее, эксперты ЮУ КЖСИ подтвердили, что снижение ставок по ипотеке напрямую поспособствует росту спроса на жилье: по данным Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в России в 2012 году каждая пятая сделка совершалась с помощью привлечения ипотечного кредита.

Мария Станковская