Дмитрий Карабинцев, гендиректор ЮУ КЖСИ: Наши усилия направлены на то, чтобы предвосхитить дефицит и не допустить спекулятивного роста цен на рынке жилья

Более полугода генеральный директор Южно-Уральской Корпорации жилищного строительства и ипотеки не давал интервью. Рассказывать о том, какое «наследство» досталось  от прежнего руководства, не хотелось, а результаты собственной работы обсуждать казалось преждевременным. За это время Дмитрий Карабинцев как преподаватель экономики мог бы издать учебное пособие о том, как решать задачи, которые кажутся невыполнимыми: обеспечить рыночную эффективность структуре, привыкшей осваивать бюджетные деньги, превратить неликвидные активы в весьма привлекательные и самое невероятное – построить действительно комфортное жилье по доступным ценам. Обо всем этом он рассказал в интервью Агентству новостей «Доступ».

- Дмитрий Анатольевич, Вы уже более полугода руководите ЮУ КЖСИ, но за это время не дали ни одного интервью. С чем связана такая закрытость?

- Думаю, пауза вполне объяснима и простительна, оправдываться за «достижения» предыдущего руководства было бессмысленно, равно как и озвучивать вскрытые проблемы. Для собственных результатов необходимо время. Соответственно, оставалось лишь озвучивать планы, но разве они кому-то интересны?

- Некоторое время назад в областном правительстве звучали заявления о том, что часть функций ЮУ КЖСИ в сфере строительства будет секвестирована, вплоть до полного ухода со строительного рынка, однако Вы принимаетесь за новый масштабный проект – освоение Краснопольской площадки. Объясните, почему Корпорация все-таки решила сохранить за собой строительное направление?

- Здесь нет ни противоречия, ни изменений в оценках. Критике подвергалась не сама идея участия в строительных проектах, а формат, в котором это реализовывалось. В компании отсутствовали элементарные финансовая дисциплина и бюджетирование, закупки и подряды осуществлялись без тендеров, принимаемые управленческие решения были непрозрачны. Проекты запускались без предварительного бизнес-планирования и ориентации на покупательский спрос. В результате задорого построили много неликвидных объектов.

Но если вы неправильно ведете себя на рынке, из этого не следует, что сам рынок плохой.

Кризис не прошел не замеченным для строительной отрасли, и в последние два года было заложено очень мало новых площадок. Сейчас важно предвосхитить дефицит вводимого жилья и возможный на этом фоне спекулятивный рост цен. На это направлены усилия федеральной власти, поручения губернатора Михаила Юревича, решения правительства Челябинской области. Это объясняет наше участие в Краснопольском проекте, предусматривающем возведение более 400 тыс. квадратных метров жилья.

- Значит, ваша задача – построить много дешевого и комфортного жилья?

- Вопрос простой, если отвечать односложно: «да – много, да – дешевого», но подробный ответ предполагает производные вопросы, какое жилье считать комфортным, и как его сделать дешевым, то есть доступным.

- С комфортом все более-менее понятно: хорошее расположение, удобная инфраструктура района и двора, просторные квартиры. Вы что-то еще вкладываете в это понятие?

- Я бы добавил качество материалов и планировки квартир. О последнем – чуть подробнее. Покупатель желает максимально использовать уплаченные за жилье деньги для обеспечения проживающих в нем людей индивидуальными помещениями, в идеале, каждый член семьи должен иметь комнату, в которой он мог бы уединиться, а роль места общего пользования, в таком случае, может выполнять гостиная-кухня. Весь мир строит жилье в таком формате, а в России он представлен только в квартирах бизнес- и премиум-класса. В панельных же домах эконом-класса мы видим квартиры с отдельными небольшими кухнями.

- Это реально – изменить планировку в стандартных «панельках»?

- Поскольку я не строитель, мне позволительно рассуждать с позиции обычного жителя. Как потребитель я не желаю при покупке квартиры оплачивать проходные нефункциональные зоны и хочу получить максимум жилой площади в приобретаемых квадратных метрах.

Сообразно этой логике мы изменили планировки: вместо кухни, увеличив ее размеры, сделали жилую комнату, саму кухню перенесли в специальную зону в гостиной, наконец, объединили туалет и ванную комнату в единый санузел. В итоге, например, из стандартной полуторки получилась квартира с прихожей, большой гостиной-кухней и полноценной отдельной жилой комнатой, а из двухкомнатной – квартира с прихожей, гостиной-кухней и двумя отдельными жилыми комнатами, и все это – без увеличения общей площади, а значит, и стоимости квартир. На Краснопольской площадке треть панельного жилья мы планируем построить в новых планировках, если рынок их примет, то впоследствии полностью перейдем на такие квартиры.

- Словосочетание «доступное жилье» у большинства вызывает ироническую усмешку. А Вы что вкладываете в эти слова?

- Для нас это главная тема. Это и есть миссия компании – сделать жилье более доступным. Очевидно, что жилье тем более доступно, чем ниже его цена и выше покупательская способность населения. Остается решить «пустяковый» вопрос: как этого достичь. И первое, и второе складывается в результате действия многих факторов, но лишь на некоторые из них мы можем оказывать влияние.

На уровень цен мы имеем влияние ограниченное и, в некоторой степени, косвенное. Ни одна компания не может определять рыночную цену на конкурентном рынке. Но даже из общих представлений о теории спроса и предложения понятно: цены не будут расти только в условиях достаточного предложения. Цены могут снижаться только при достаточно большом объеме предложения. Поэтому в наших планах – строительство эконом-жилья в настолько больших объемах, насколько это позволят наши возможности привлекать финансирование.

- Планируется ли для строительства привлекать деньги из бюджета области?

- Есть позиция губернатора, что вливание бюджетных денег в уставный капитал коммерческих предприятий – это неэффективное их использование. Я ее полностью разделяю и как подчиненный, и как гражданин, и как преподаватель экономики. Государство, по определению, не самый эффективный собственник и его участие должно быть только там, где оно действительно необходимо, где рыночные инструменты либо не срабатывают, либо недостаточно надежны.

Конечно, строительная отрасль испытала шок в период кризиса, но вполне жизнеспособна сегодня. Соответственно, бюджетные средства могут быть использованы в этой теме, но не в виде инвестиций в строительные компании, а в форме адресных субсидий и дотаций гражданам, покупающим жилье. В таком случае при достаточном спросе строительные компании сами соорганизуются, привлекут финансирование и построят необходимые объекты.

- В таком случае какие финансовые инструменты и механизмы привлечения инвестиций будет использовать ЮУ КЖСИ в своей деятельности?

- Сегодня мы действуем, как любая другая коммерческая компания. Мы имеем некий объем собственного капитала, к сожалению, не всегда представленного ликвидными активами, кроме того, мы имеем возможность привлекать заемный капитал. Соответственно, проект должен быть эффективным, анализ рисков и возможных сценариев – адекватным, а финансовый расчет – точным, чтобы вы могли привлечь деньги, инвестировать и впоследствии вернуть, заплатив их стоимость. Уверен, сейчас мы собрали интересный коллектив, которому по силам такие задачи.

Выбирая вариант привлечения финансирования, компания остановилась на самом сложном и амбициозном из возможных, но в среднесрочном плане открывающем наибольшие перспективы. Весной этого года мы планируем выйти на публичный рынок долгового капитала с дебютным выпуском облигаций. Если все сложится удачно, и конъюнктура будет благоприятной, то мы привлечем порядка 2,5 млрд. рублей. Средства будут направлены на расширение бизнеса, главным образом, на финансирование строительных проектов.

- КЖСИ может предпринять какие-то действия, направленные на увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов?

- Мы планируем наращивать объемы выдачи ипотечных займов, реализуя как программы АИЖК, так и свои собственные, и выдавать займы на максимально мягких для заемщиков условиях, в этом смысле наша задача – быть одним из игроков конкурентного рынка ипотеки, работая с минимальной маржой. Уже сегодня мы реально предлагаем займы с 10% первоначальным взносом. На таких условиях, внеся 95 тыс. рублей, можно, например, стать собственником квартиры в новом жилом комплексе в Чурилово.

Говоря о дальних планах, в масштабе Челябинской области мы хотели бы стать неким «бенчмарком», задавая новые – низкие – ориентиры по уровню ставок и размеру первоначального взноса по ипотечным кредитам. Кстати, еще мы отменили комиссию за рассмотрение заявок на выдачу ипотечных займов.

- Назовите основные параметры проекта застройки Краснопольской площадки.

- Это очень масштабный проект, только жилья – 400 тыс. квадратных метров, а с учетом коммерческих площадей – более 440 тыс. Вместе с тем, проект достаточно сложный, в разное время к его осуществлению пытались приступить несколько крупных застройщиков, но по разным причинам никто их них так и не рискнул инвестировать деньги в застройку этой территории. Есть много серьезных инфраструктурных вопросов, решение которых возможно только при комплексном освоении сразу всех трех микрорайонов, а это требует очень больших инвестиций.

Предполагается комплексная застройка территории, расположенной вдоль Краснопольского проспекта, на запад от улицы Бейвеля и на восток – от Бейвеля до Молодогвардейцев. Поскольку застройка комплексная, то в увязке со строительством домов будет развиваться социальная и общественно-деловая инфраструктура района. В проекте планировки предусмотрены современные социальные и торгово-досуговые объекты. Мы не стали навязывать архитекторам свое видение того, что нужно строить, в чем-то поступившись своими коммерческими интересами. В результате, город получит красивый, современный, удобный для жизни район.

- Единственным акционером Корпорации является правительство региона. На какие-то преференции со стороны органов власти рассчитываете? Дает ли это преимущество перед другими игроками строительного рынка?

- Думаю, сегодня все игроки строительного рынка ощущают поддержку власти на разных уровнях, от правительства до управления архитектуры. Власть заинтересована в восстановлении темпов строительства до докризисных значений. В этом плане мы не имеем каких-либо преимуществ и не рассчитываем на преференции.

Но помощь от своего акционера мы все же получили – в виде гарантии правительства области под планируемый облигационный займ. С другой стороны, мы имеем и социальную нагрузку, не свойственную другим компаниям, например, участие в решении вопросов дольщиков.

- Больная тема – неликвидные малоэтажные поселки. Как будете продавать дома в Кундравах, и вообще, можно ли их продать?

- Поселок в Кундравах был построен в 2008 году, и тогда же его сдали в эксплуатацию. Тот факт, что когда мы занялись этой темой летом прошлого года, не был продан ни один из домов, вначале вызвал удивление. Но удивление сменилось возмущением, когда вникли в подробности и поняли, что такой сценарий был предопределен. Ведь сдача поселка произошла только на бумаге – при отсутствии коммуникаций. И даже если что-то из сетей можно причислить к «роскоши дачников», то уж электричество – точно вопрос первой необходимости, а его не было. Неудивительно, что дома пустовали.

К настоящему времени удалось решить все вопросы с подведением коммуникаций. Сегодня все дома в поселке обеспечены электричеством, газом, водой и централизованной системой канализования. Дорога к поселку и дороги внутри поселка асфальтированы, территория огорожена и охраняется. Вместо второй очереди домов начато строительство рекреационной досуговой зоны, расположенной на красивом холме, с видом на горы и спуском к озеру. Мы оформили землеотвод под пляж, обустройство которого выполним этой весной. Наконец, под зиму выполнили озеленение территории. Кстати, озеленение будет продолжено весной: при строительстве жилого района на Краснопольской площадке мы планируем часть деревьев, попадающих на пятна застройки, пересадить в Кундравы.

- Значит, теперь это уже другой поселок, который больше не относится к проблемным активам?

- Уже другой. Мы даже проводим Wi-Fi. Изучили вопрос, оказалось: не дорого, но удобно для жителей. Сегодня у поселка и название новое – Лебяжье. Но остался один маленький вопрос – заселить его жителями. При задумке и планировании поселка, безусловно, были допущены грубые менеджерские ошибки: отсутствовали позиционирование и план продаж, не было ориентации на целевую группу потребителей. Мы понимаем, как это исправить и, думаю, с приходом весны в поселке появится жизнь.

- Другая сложная тема – обманутые дольщики строительных компаний. Принесли ли сделки по обмену активов компаний на инвестиции в их же недостроенные объекты какую-либо выгоду, или вопросы коммерческой выгоды в данном случае играли второстепенную роль?

- Мы адекватно воспринимаем свой особый статус в решении проблем дольщиков строительных компаний. Участие в их решении – это не бизнес для компании, а социальная ответственность. Надо понимать, что, принципиально, есть два варианта проблемы. В первом – банальное воровство, когда деньги дольщиков украдены, во втором – компания испытывает проблемы, но менеджмент не бросает бизнес и пытается «вырулить» ситуацию, при этом в компании, как правило, остаются какие-то активы.

И если в первом случае решение проблемы находится исключительно в области работы правоохранительных органов, то во втором – мы можем включиться и найти решение. Как правило, в такой момент проблемная компания, даже обладая активами, не имеет возможности ни реализовать их, ни привлечь под них финансирование в силу нежелания участников рынка работать с ней и подвергать риску свой бизнес.

Для нас это тоже рисковые ситуации, но нежелание инвестировать с повышенным уровнем риска перевешивается стремлением помочь дольщикам. В результате появляется выход из, казалось бы, неразрешимых ситуаций. На сегодняшний день мы достроили несколько домов в Челябинске и других городах области, заселив в долгожданное жилье 283 дольщика нескольких строительных компаний.

- Чем для ЮУ КЖСИ закончилась сделка с «Массивом» по достройке их домов?

- По договору ЮУ КЖСИ приняло на себя обязательства предоставить инвестиции в размере более 150 млн. рублей, необходимые для достройки домов № 39 и 40 по улице Эльтонская. Строительство вел Челябинскстройзаказчик с привлечением в качестве генерального подрядчика ООО «Альфастрой». Обязательства по предоставлению инвестиций ЮУ КЖСИ выполнило своевременно и в полном объеме, получив взамен вместе с другими активами права по строительству на расположенном рядом участке жилых домов 97 серии. К сегодняшнему дню мы завершили проектные работы, получили положительное заключение экспертизы и разрешение на строительство, выполнили земляные работы, забили сваи под фундамент и установили краны. В феврале планируется начать монтаж коробок домов и до конца года сдать в эксплуатацию 27  тыс. квадратных метров жилья.

- Дмитрий Анатольевич, вопрос личного характера: насколько трудным для Вас было погружение в новую сферу деятельности?

- Откровенно говоря, погружение прошло жестко, было трудно определить, какие из «горящих» вопросов самые «горящие», и на кого из ключевых игроков в коллективе можно положиться. Но сейчас мы собрали интересную творческую команду, способную решать сложные вопросы. Это люди, которые не объясняют, почему что-то невозможно, а предлагают варианты решения поставленных задач.

В компании постепенно насаждается регулярный менеджмент, бизнес-процессы регламентируются и унифицируются, появляется четкое распределение полномочий и зон ответственности. Мы ввели процедуру тендеров и бюджетирование. Принятию управленческих решений предшествует подготовка и защита бизнес-планов. Оплата труда работников Корпорации поставлена в прямую зависимость от достигнутых результатов. Бизнес-план развития компании представляет собой увесистый документ, наполненный расчетами, увеличился и срок планирования – теперь это три года.

Беседовала Анна Пономарева,
фото Артема Устюжанина