Генеральный директор Управляющей компании «Стройком» Иван Петриди: Во время кризиса мы выбрали «второй путь». И не ошиблись

Интервью

11 декабря 2009 года, 15:56

- T +

За последние месяцы мирового финансового кризиса стало уже общим местом писать, что, мол, кризис – это время очищения, самосовершенствования, новых возможностей для роста и развития... Но частенько такие разговоры- из серии, что называется, «подсластить пилюлю». Потому что выйти из затяжной полосы экономических проблем не только без потерь, но с позитивными наработками и хорошими перспективами на будущее может далеко не каждая компания. Тем интереснее расспрашивать об опыте тех, кому это действительно удалось. Генеральный директор «Управляющей компании «Стройком» Иван Петриди рассказал корреспонденту агентства новостей «Доступ» о собственных антикризисных мероприятиях и новых проектах. Реформы удивляют прагматичностью и успешностью, а новые проекты – смелостью планирования в не самое удачное для этого время.

Что такое «второй путь»?

- Иван Александрович, в самом начале кризиса ходила масса слухов о банкротстве практически всех строительных компаний, в том числе и «Стройкома». Тем не менее, компания по-прежнему крепко стоит на ногах. За счет чего удалось «удержаться на плаву»?

- Это очень обширный вопрос. Отмечу лишь несколько наиболее важных моментов,обеспечивших стабильную работу компании в период кризиса. Во-первых, это позиция собственников компании, которые всю прибыль прошлых лет инвестировали в строительство новых объектов. В итоге у нас сформировалась «подушка безопасности» - задел домов высокой степени готовности. Достраивая их, мы смогли пройти пик кризиса без резкого снижения объемов строительства, поучаствовать в государственных программах по обеспечению жильем семей военнослужащих, реализовать областные проекты по расселению граждан из ветхоаварийного жилья . Лучше всего это иллюстрируют цифры: в 2008-м году мы сдали более ста двадцати четырех тысяч квадратных метров жилья. В этом году сдадим около ста тысяч, в первом полугодии сдали шестьдесят тысяч квадратных метров. Падение темпов строительства, конечно, есть, но в 2009-м году оно не катастрофическое.

Во-вторых, мы провели масштабное реформирование группы компаний. С началом кризиса у нас был выбор, либо сократиться, оставив фактически только офис продаж и ждать окончания кризиса, либо наоборот, начать реструктуризацию, менять и оптимизировать бизнес-процессы. Мы выбрали второй путь.

Провели реструктуризацию, создав на базе Стройкома семь независимых бизнесов. Их специализации- строительный подряд, услуги ЖКХ и эксплуатация коммерческих площадей, генерация и передача энергии, девелопмент (управление инвестиционно- строительными проектами), эксплуатация и сдача в аренду машин и механизмов. Также отдельные структуры - агентство недвижимости и консалтинговые компании.

В-третьих, выстроили жесткую систему бюджетирования. Инвестировали значительные средства в новейшие программные разработки, перешли на систему проджект-менеджмента, и, наконец, сформировали систему паевых инвестиционных фондов. Тем самым, качественно изменив уровень гарантий, предоставляемых нашим клиентам и инвесторам. То есть, несмотря на сокращение объемов строительства, мы не топтались на месте, а целенаправленно реформировали компанию.

- Вы говорите, что сегодня группа компаний «Стройком» – это несколько независимых бизнесов. Что их объединяет?

- Методы развития и единая система стандартов, в создании которой мы очень сильно продвинулись за последний год. Это очень непростая задача. С одной стороны, все предприятия являются полностью самостоятельными бизнес-единицами. С другой, необходимо обозначить общие правила игры. Сейчас мы подали документы в Минюст на регистрацию Некоммерческого Партнерства «Группа Компаний "Стройком"». В эту структуру войдут все бизнесы и предприятия группы.

- Сейчас большинство строительных компаний испытывает проблемы с оборотными средствами. В начале кризиса банки практически полностью перестали кредитовать девелоперов. Сегодня ситуация меняется?

- Думаю, не ошибусь, если скажу, что предприятия, входящие в группу компаний«Стройком», одними из первых после кризиса начали получать длинные инвестиционные кредиты банков. Сегодня, по целевому финансированию Сбербанка, мы строим два объекта и приступаем к возведению ещё двух новых домов. Сейчас как раз разрабатываем маркетинговые предложения, в рамках которых нашим клиентам будет интересно приобретать квартиры в строящихся домах.

- Многие крупнейшие застройщики открыто заявили, что полностью приостанавливают строительство и пока будут заниматься продажей уже готового жилья...

-Такой подход – прекратить строить, просто продавая готовое жилье – стратегически не перспективен. Количество предложений сокращается, строительные компании резко сбрасывают обороты, а зачастую вообще уходят с рынка. Это значит, что в будущем нас может ждать тотальный дефицит нового жилья, за которым, кстати, неминуемо последует значительный рост цен. Поэтому мы продолжаем строительство, стараясь по возможности поддерживать товарное предложение, необходимое рынку. Ведь если завтра нам нечего будет продавать клиентам, то они просто уйдут к другим операторам.

Лежим на «ценовом дне»... Зато по объемам продаж поднимаемся!

- Летом вы говорили о том, что объем продаж сократился в восемь раз. Сейчас ситуация меняется?

- Сейчас наблюдается тенденция роста. Два последних месяца уровень продаж увеличивался на 50 процентов к предыдущему показателю. Но я не склонен видеть в этом какое-либо глобальное изменение экономической обстановки. Признаков выздоровления пока не нахожу. В большей степени прирост продаж связан с сезонным спросом на жилье. При этом многие операторы либо застыли в ожидании, либо и вовсе ушли с рынка. Поэтому часть клиентов от них перешла к нам.

- Какова сегодня стоимость квадратного метра? Достигли ли мы ценового дна?

- Если говорить о жилье эконом-класса, то стоимость в Челябинске колеблется от 26 тысяч рублей до 36 тысяч за квадратный метр, в зависимости от расположения, качества и отделки. Безусловно - это ценовое дно.

- Многие говорят, что в докризисные годы цены были искусственно завышены…

- Цена определяется рынком. В докризисные годы к строительным компаниям, владеющим земельными участками и возводящим на них дома, выстраивалась очередь из покупателей. Зачастую спрос приходилось регулировать повышением стоимости, так как объемы строительства, по независящим от компаний причинам, отставали от потребностей населения. Ведь в перестроечный период, когда строительство практически не велось, в России сформировался огромный отложенный спрос.

И, кстати, ситуация может повториться в ближайшие годы. Сегодняшнее сокращение строительства рано или поздно приведет к дефициту, а значит и росту цены квадратного метра. Учитывая прогноз снижения темпов сдачи жилья в 2010-2012 годах, эта цена побьёт все самые смелые предположения. Уровень в 60 тысяч, а то и в сто тысяч рублей уже не будет никого удивлять. Точнее, не будет удивлять профессионалов строительного рынка.

- Как изменилась маркетинговая политика компании за кризисные месяцы?

- В рамках антикризисной программы мы полностью изменили наши предложения. Если раньше квартиры в одном доме, и даже в квартале, предлагались практически по идентичной цене, а скидки зависели от первоначального взноса, то сейчас предложение предельно дифференцировано. Сегодня конечная стоимость зависит от этажности, количества окон и балконов, их ориентации по сторонам света и ряда других параметров.

Кроме этого, мы существенно уменьшили цены на квадратный метр в кирпичных домах - сегодня они приближены к стоимости метра в панельном доме. Так же сегодня наши клиенты могут выбрать себе желаемый уровень готовности: без отделки, с подготовкой под чистовую, стандартную, евро - в зависимости от своих финансовых возможностей. И одно из самых интересных нововведений- мы первыми в городе начали принимать в зачет старые квартиры клиентов и менять их на новые с доплатой, в рамках программ 30/60 и 60/120.

- Как показали себя эти программы? Заработал ли полноценно механизм?

- Да, заработал, и программы показали себя просто отлично. Именно в кризис, когда первичный рынок практически парализован, многие наши клиенты не стали отказываться от желания улучшить свои жилищные условия и воспользовались данным предложением.

У нас ушло довольно много сил, чтобы сформировать систему оценки и обмена квартир, но результат того стоил. Наши клиенты получили возможность доступного обмена старой квартиры на новую улучшенной планировки и большей площади. А наш офис продаж «Риэлт-Стройком» превратился, по сути, в самостоятельное агентство недвижимости, предлагающее не только новые квартиры на Тополиной аллее, Кировском комплексе и улице Героев Танкограда, но и широкий спектр вторичного жилья.

- Какие новые предложения и акции планируете на ближайшее время?

- Cейчас рассматриваем возможности увеличить длительность рассрочки. Клиенты, заплатившие пятьдесят и более процентов, смогут получать рассрочку до пяти лет. При этом мы предложим нашим клиентам возможность заключить график рассрочки с равными платежами. С 2010 года данная акция будет распространяться на квартиры в кирпичных домах.

- Обычно покупателей квартир в кирпичных домах пугает отсутствие отделки…

- Именно поэтому мы сегодня запускаем пилотный проект, в рамках которого можно будет купить ограниченное количество квартир, подготовленных к чистовой отделке, в очень комфортном кирпичном доме, по цене квартиры без отделки. Речь идет о высотном доме, находящимся на Академика Королева, с отличным видом из окон на реку, парк Гагарина и Шершневское водохранилище, двумя лифтами и консьержем, в благоустроенном микрорайоне 34/а жилого комплекса «Тополиная Аллея».

Высотки и загородные дома – время новых проектов

- «Стройком» прославился во многом за счет реализации масштабного проекта «Тополиная аллея». Есть ли в планах аналогичные по размаху?

- Застройка и совершенствование инфраструктуры «Тополиной аллеи» остаются, на ближайшие годы, нашим приоритетом. Когда в 1993-м году «Стройком» начинал этот проект, мало кто верил в его будущее. Сегодня «Тополиная аллея» фактически самостоятельной район, обладающей собственной инфраструктурой и очень удачно расположенный с экологической точки зрения, по розе ветров.

Но мы, безусловно, не планируем останавливать целый ряд других грандиозных проектов, среди которых, например, жилой комплекс бизнес-класса «Манхэттен» на улице Труда. Это очень дорогой проект, соответствующий самым современным европейским стандартам. Он предусматривает первые в Челябинске 36-этажные дома, совершенно новые инфраструктурные решения и целый ряд технических «наворотов» непосредственно в домах и квартирах. Таких проектов Челябинск еще не видел. Остается актуальной и застройка западного направления Челябинска, в районе деревень Малиновка-Осиновка, и проект нежилого строительства «Берега».

- По поводу «Манхэттена»... У тех, кто проезжает мимо и может наблюдать за ходом работ каждый день, возникает вопрос- строительство продолжается или нет?

- Не буду лукавить, активность на этом объекте снизилась. Но это не значит, что мы полностью заморозили проект. Просто до кризиса мы вели все работы одновременно. Сейчас же действуем поэтапно. Готовим проектную документацию, подводим коммуникации и так далее. Думаю, в 2011-м году вновь приступим к активному строительству. Тем более, что до этого срока спрос на недвижимость бизнес класса вряд ли восстановится.

- А загородное строительство? Насколько я слышала, вы, и еще несколько застройщиков, решили объединить свои усилия?

- Компании «Стройком»,«Загородный дом», «Дом-Универсал», «Западный берег» и «ИнфоСервис», владеющие земельными участками в районе озера Кременкуль и Шершневского водохранилища, действительно попробовали объединиться в процессе подготовки генерального плана земель близ деревни Малиновка. И это дало положительные результаты.

С одной стороны, получившийся генплан учитывает интересы и землевладельцев, планирующих строить, и местного населения. С другой стороны, мы все весьма существенно сэкономили на подготовке документа. После этого решили пойти дальше, учредить частно-государственный проект «Ассоциация землевладельцев», для совместного решение инфраструктурных вопросов и пропаганды загородного образа жизни.

- Частно-государственный?

- Да. Мы нашли полное взаимопонимание с органами государственной власти. Загородное строительство действительно является стратегическим приоритетом строительной отрасли. Все мы слышали разговоры об «одноэтажной Америке», все понимаем, что жить лучше в стороне от индустриальных центров, с их трубами и дымом. Но никакого прорыва в этом направлении не будет, и никто не поедет за город, пока там не появится инфраструктура, и не начнут реализоваться действительно глобальные проекты. Простой пример - если сегодня застройщики, владеющие землями в районе Шершней, реализуют свои проекты поодиночке, без совместного решения проблемы канализования, то, скорее всего, через некоторое время мы получим крупнейшую экологическую проблему...

Подобные решения, то есть совместные усилия, требуются для строительства дорог, водоснабжения, электрических и тепловых сетей… Но при всем при том, требуется и помощь государства, без которой не обойдется ни одна строительная компания. То есть усилия девелоперов и государства следует объединить.Очень радует, что сегодня понимание этого достигнуто.

- Сложно ли было собрать землевладельцев даже в рамках решения общих задач?

- Наши коллеги-конкуренты, как правило, люди очень прагматичные, когда речь идет о взаимовыгодных проектах. Поэтому больших сложностей у нас не возникло.

- Какие-то конкретные результаты у такого партнерства уже есть?

- Несмотря на то, что мы еще только приняли решение создать Ассоциацию землевладельцев, определенные достижения уже есть. Во-первых, 18 ноября был утверждён генеральный план поселка Малиновка, в феврале 2010 года планируем также совместно утвердить генплан Осиновки.

Во-вторых, сейчас мы согласовываем с представителями областной, муниципальной властей, и с соответствующими проектными организациями, включение в схему территориального планирования Сосновского района дороги, проходящей по берегу Шершней. Очень важный момент, так как без выхода на объездную трассу, говорить об освоении этой территории бессмысленно.

В-третьих, отправили необходимые документы на выделение земли для строительства очистных сооружений, которые в будущем позволят избежать экологических проблем и обеспечить поселки на территории Сосновского района чистой водой.

В-четвертых, уже начали поиск технологических решений, которые позволят строить и элитное жилье, и дома эконом-класса. Мы, в частности, не исключаем возможности строительства индивидуального жилья для государственных заказчиков, например, в рамках программ Министерства обороны.

- А что из себя представляет проект «Берега»?

- Этот проект предусматривает строительство набережных по берегам реки Миасс и Шершней в виде гидротехнических сооружений. Не секрет, что изношенность систем ЖКХ в России составляет 50-60 процентов. То есть наряду с дорогой и обустройством берегов будут решаться проблемы ливневых стоков, канализования, прочей жизненно важной инфраструктуры. Проект «Берега» позволит расширить возможности застройки набережных Миасса, существенно снизить загрязнение реки и Шершней, проложить по городу дополнительную коммуникационную артерию.

- Я так понимаю, это глобальный проект, в котором заинтересован не только «Стройком»?

- Безусловно. Бизнесы группы компаний «Стройком» в данном случае станут играть разные роли - будут выступать управляющими по реализации проекта, строителями, одними из инвесторов. В проекте заинтересован пул строительных компаний, органы муниципальной и государственной власти. Тем более, что находится проект на пересечении целого ряда государственных программ. Таких, как «Доступное жилье» и «Чистая вода».

- То есть речь вновь пойдет о частно-государственном партнерстве?

- Думаю, да. И дело не только в интересах муниципальной и региональной властей. Если отвлечься от сиюминутных проблем кризиса, станет очевидным - никто кроме нас с вами не позаботится о решении системных проблем, возникающих сегодня. Я говорю об экологии, изношенной инфраструктуре, отсутствии индивидуального доступного жилья. Всё это «наследие» достанется нашим детям и будущим поколениям. Поэтому всем нам нужно объединяться, упираться, и совместными усилиями совершенствовать настоящее.