Вопросы и ответы

Лариса Николаевна:

Как поступить, если есть подозрения на бывшего мужа, с которым официально мы так и не разведены, что он может продать без меня нашу общую квартиру, которая числится на нем. Куда обратиться для написания соответствующего заявления и что нужно с собой иметь, какие документы?

Марина Дмитриевна Воронина:

Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации Ваш муж не может продать (а также подарить, поменять) квартиру без Вашего согласия, оформленного у нотариуса.

В то же время Вы можете обратиться в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав в части смены вида собственности (с «собственности» Вашего супруга на «общую совместную собственность» вас обоих). К данному заявлению должны быть приложены свидетельство о заключении брака и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Одновременно Вы можете представить заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащий Вам объект недвижимости без Вашего личного участия в порядке ст. 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ирина:

Собираемся с мужем покупать квартиру. Хозяйка ее – хорошая женщина, по документам все вроде бы чисто, вопросов нет – одна собственница, зеленка... Одно смущает: очень уж она пожилая, под восемьдесят... Нам знакомые советуют перед сделкой провести ее освидетельствование в психоневрологическом диспансере на предмет дееспособности. Якобы, потом ее наследники могут объявить, что она была невменяема, и оспорят сделку, а деньги нам не вернут, она их уже потратила – и все... Вот так нас пугают-предупреждают, а я вот не знаю, правда , что ли, такое возможно??? Язык не поворачивается сказать бабушке: "Мы вас в психушку повезем", – обижать не хочется, а с другой стороны, мы ж своими кровными рискуем. И кто потом нас пожалеет, не дай Бог что?..

Марина Дмитриевна Воронина:

В соответствии с гражданским законодательством гражданин может быть признан недееспособным только на основании решения суда. При этом дееспособность гражданина устанавливается врачами-психиатрами после проведения психиатрической экспертизы.

Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной и не влечет правовых последствий.

Следует отметить, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Также суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

То есть в течение трех лет с момента покупки Вами квартиры любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании продавца недееспособным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При этом судом может быть назначена посмертная психиатрическая экспертиза с целью установить, способен ли был продавец, пусть и не признанный на тот момент недееспособным, понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения сделки.

Алексей:

Я уже не первую квартиру в своей жизни покупаю, и родителям, и сам расширялся постепенно, но вот никогда не обращал внимания на такую вещь – пожизненное право на приватизацию... Всегда посмотрю зеленку, и все. А вот сейчас сам продаю, и у меня покупатель затребовал копию из поквартирной книжки в ЖЭКе, чтобы посмотреть, кто был прописан в 90-е годы в момент приватизации. Как он сказал, что все, кто был прописан в тот момент, всю жизнь имеют право на приватизацию, и что вот если их сейчас нет в зеленке – то через суд и зеленку эту, и продажу квартиры можно оспорить, и срока давности по таким делам нет. Неужели это правда? Реально страшно самому стало, а если бывшие собственники тех квартир, которые у меня и у родителей , объявятся – что, можно лишиться жилья?

Марина Дмитриевна Воронина:

Согласно положениям Закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Действие положений п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Сказанное означает, что при прекращении семейных отношений за бывшими членами семьи собственника, отказавшимися от участия в приватизации, сохраняется право пользования занимаемым жилым помещением.

Однако при снятии с регистрационного учета указанные лица утрачивают право пользования жилым помещением.

Лариса:

Составляем договор купли-продажи. Наш риелтор и риелтор продавца поспорили по поводу пункта о расчете за квартиру – перед сдачей документа в Регпалату или сразу же после... Подскажите, это принципиальный момент, он на что-то влияет? Или можно не обращать внимания?

Марина Дмитриевна Воронина:

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в случае если согласно условиям договора купли-продажи расчет производится после государственной регистрации перехода права собственности, стороны могут предусмотреть договором, будет ли в данном случае возникать ипотека в силу закона в пользу продавца как гарантия исполнения покупателем своей обязанности по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Михаил Борисович:

Марина Дмитриевна, здравствуйте. Вопрос такой. Жена у меня сейчас покупает квартиру сыну, и ее знакомый юрист посоветовал запросить у продавца (пенсионерки) справку из поликлиники о препаратах, которые та принимает на постоянной основе. Говорит, если та пьет, например, какие-то таблетки, которые влияют на память и внимание, то потом на основании этих сведений можно признать сделку недействительной... Будто она была неадекватной в момент подписания договора. Даже пример привел: когда муж квартиру продал, а жена оспорила сделку в суде через несколько месяцев, потому что пила антидепрессанты – вот какие случаи бывают... А продавец наша заявила: «Я вам такую справку предоставлять не буду, это медицинская тайна! Вы не имеете права ее требовать». Вот как обезопасить себя в такой ситуации? Или это излишняя предосторожность?

Марина Дмитриевна Воронина:

Как уже было сказано ранее, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной и не влечет правовых последствий. Гражданин может быть признан недееспособным только на основании решения суда.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Также суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

То есть в течение трех лет с момента покупки Вашей женой квартиры любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании продавца недееспособным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При этом судом назначается психиатрическая экспертиза с целью установить, способен ли был продавец, пусть и не признанный на тот момент недееспособным, понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения сделки.

Однако никто не вправе требовать у продавца справку о наличии у него каких-либо заболеваний и принимаемых в связи с этим медицинских препаратах. Если имеются сомнения в дееспособности продавца, лучше отказаться от сделки и рассмотреть другие варианты.

Антон:

Собираемся покупать квартиру. Там живут три человека, включая ребенка, все прописаны. Но зеленка – только на взрослого, одного из родителей. Могут ли потом быть проблемы с тем, что кто-нибудь захочет доказать, что интересы ребенка при продаже были ущемлены, и оспорить сделку?

Марина Дмитриевна Воронина:

Согласно положениям статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (в том числе несовершеннолетними детьми), если иное не установлено законом.

В то же время отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, если несовершеннолетний ребенок не является сособственником квартиры, а только проживает в ней (т.е. зарегистрирован по месту жительства), при продаже он утрачивает право пользования данной квартирой. Для продажи такой квартиры в отношении ребенка ничьего согласия не требуется.

Однако если ребенок остался без родительского попечения (например, родители умерли или лишены родительских прав), то продажа или иное отчуждение данной квартиры возможны только с согласия органа опеки и попечительства (Управления социальной защиты населения при районной администрации).

Людмила Викторовна:

Нашли квартиру в нужном районе, все устраивает... Только вот- она в ипотеке. Хозяин со своим риелтором наперебой объясняют, что это не проблема, существует много способов продажи таких квартир. Мы должны будем отдать остаток долга хозяину квартиры, он расплатится с банком, а потом жилье уже оформят на нас... Не пойму, это вообще законно, такие схемы? И как это все сделать наиболее безопасно?

Марина Дмитриевна Воронина:

Статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Схем купли-продажи квартир, обремененных ипотекой, несколько. Одной из самых «безопасных» считается такая схема, когда в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, наряду с документами, необходимыми для проведения государственной регистрации перехода права и права собственности покупателя, представляется документ, свидетельствующий о согласии залогодержателя (банка) на продажу квартиры, обремененной ипотекой.

На основании документов, представленных в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в Единый государственный реестр прав вносится запись о государственной регистрации Вашего права собственности на квартиру, обремененную ипотекой.

После проведенной регистрации права собственности Вы как собственник (залогодатель) объекта недвижимости вправе обратиться к залогодержателю для расчета по кредиту. Запись в ЕГРП о наличии ограничения (обременения) в виде ипотеки в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Николай Александрович:

Марина Дмитриевна, скажите, исходя из Вашего опыта, какую самую частую ошибку совершают люди при покупке жилья? Можно ли составить рейтинг таких ошибок? И наоборот, какой случай был самым экзотичным, таким, что и Вы , и Ваши сотрудники сказали: ну, бывает же такое!

Марина Дмитриевна Воронина:

1. Беспечность. При покупке недвижимости необходимо проверять застройщика. Необходимо ознакомиться с полной информацией о строительной фирме (сколько лет на рынке, во что инвестировала средства и вовремя ли были завершены эти проекты и т.д.).

2. Порядок расчета по договору. В договоре должны быть четко прописаны правила передачи денег.

3. Недооценка государственных властей. Необходимо проверить законность всех перепланировок в выбранном варианте.

4. Юридическая неосведомленность. При работе с риелтором необходимо проверить наличие у него агентского договора, срок его действия.

5. Данные продавца. Во-первых, необходимо проверить данные продавца. Особое внимание необходимо обратить на договор купли-продажи, в котором фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру.

6. История квартиры. Необходимо у продавца попросить предоставить выписку из ЕГРП, где будут отражены все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках.

7. Задолженность за квартиру. Необходимо запросить справку у собственника из единого расчетного центра об отсутствии задолженности. А также можно прописать в договоре отдельной строкой, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином.

Елена:

Всегда покупали жилье на вторичке, но тут собрались брать новостройку, надо сэкономить. Боимся очень – про обманутых дольщиков вон сколько историй. Больше всего боюсь схем двойных продаж, когда продают сразу и застройщик, и субподрядчик, с которым квартирами рассчитались за работу. Как уберечься то этого?

Марина Дмитриевна Воронина:

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказались ли объекты сданными вовремя. В случае если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы.

Кроме того, застройщиком в сети интернет и средствах массовой информации должна быть размещена проектная декларация, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

Отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

По правилам договор участия в долевом строительстве должен содержать имена участников сделки (организации и дольщика), адрес, параметры квартиры, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также иные условия, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, что уберегает дольщиков от многократных продаж одной и той же квартиры.

Для подтверждения того, что квартира, которую Вы планируете приобрести в строящемся доме, ранее не была предметом договоров участия в долевом строительстве, прошедших государственную регистрацию, Вы вправе получить выписку из Единого государственного реестра прав, содержащую сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

Владимир Сергеевич:

Может ли агентство недвижимости стать своего рода гарантом чистоты сделки? Проводят ли в них необходимые проверочные мероприятия перед сделкой купли-продажи? И будет ли оно отвечать, если проведенная им сделка окажется мошеннической?

Марина Дмитриевна Воронина:

В перечень риелторских услуг, помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов, входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.

Однако необходимо учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся в письменном документе. Риелторы агентства недвижимости не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников и узнать обстоятельства, сопутствовавшие совершению сделки, установить факт наличия других обстоятельств, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например, факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы. Да и само мнение риелтора о законности совершаемой сделки может быть ошибочным.

По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агентство недвижимости не обязано возмещать стоимость объекта недвижимости. Его ответственность может выразиться лишь в возращении полученного вознаграждения и уплате штрафа. Более того, агентство недвижимости не должно брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как их услуги касаются посредничества между сторонами.

Следующая

12