ВАЖНО. Эскроу-счет, или Банк в помощь: южноуральские застройщики готовятся работать с дольщиками по новой схеме

Понятие «обманутый дольщик» должно уйти в прошлое – именно на это нацелена новая система финансирования долевого строительства, с использованием эскроу-счетов, которая пока внедряется частично, а с 1 июля 2019 года должна будет заработать в полную силу. В Челябинской области со счетами эскроу пока работают два банка – Челябинвестбанк и Сбербанк. Последний вместе с Минстроем провел семинар для южноуральских застройщиков, на котором объяснил, как теперь они должны выстраивать отношения со своими покупателями – участниками долевого строительства и какая роль в этом процессе отводится финансовому учреждению. Корреспондент Агентства новостей «Доступ» ознакомился с деталями.

Федеральный закон № 214 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», призванный защитить покупателей от махинаций застройщиков на первичном рынке жилья, вступил в силу 1 июля 2018 года.

С 1 июля 2019 года все строительные компании обязаны использовать счета эскроу при взаимодействии с будущими собственниками квартир. Исключения будут – в настоящий момент правительство РФ определяет критерии определения застройщиков, которые смогут работать, как раньше, без открытия эскроу-счетов. Какими они будут – в Минстрое Челябинской области сказать затрудняются и советуют всем без исключения строителям готовиться к переменам.

«Мы выступили с предложением взять за основу риск-ориентированный подход, который используется в Челябинской области при осуществлении регионального государственного надзора. Когда каждой из почти сотни строительных компаний, работающих в регионе, присвоена категория риска – от низкого до чрезвычайно высокого в зависимости от соблюдения сроков возведения домов и требований к учету и расходованию средств дольщиков», – пояснил начальник отдела контроля и надзора за долевым строительством министерства Евгений Кучин, добавив, что списки «рисковых» компаний находятся в открытом доступе на сайте Минстроя и будут обновляться раз в три месяца по итогам сдачи ежеквартальных отчетов.

Выяснить, в какой группе находится ваш застройщик: Минстрой ЧО/Контрольно-надзорная деятельность/Региональный государственный надзор в области долевого строительства/Риск-ориентированный подход...

ДОЛЬЩИКИ – ТОЛЬКО В ПЛЮСЕ

Схема тройственного взаимодействия – дольщик-банк-застройщик – следующая: покупатель выбирает квартиру от строительной компании, уточняя, с каким банком заключен договор; затем идет в озвученную финансовую организацию, собирает и подписывает документы, после чего его деньги попадают на эскроу-счет. Обращаем внимание: один ДДУ (договор долевого участия) = один счет.

ВАЖНО. Эскроу-счет НЕ является расчетным счетом застройщика, доступа к его содержимому у стройкомпании НЕТ: эти средства невозможно снять, пустить на строительство или присвоить.

Как пояснил начальник сектора торгового финансирования и документарных операций ПАО «Сбербанк» Николай Бурчин, покупатели могу вносить на эскроу-счет сумму полной стоимости квартиры сразу или в рассрочку.

«Банк депонирует, то есть блокирует, внесенные средства покупателя до окончания строительства и перечислит их застройщику только после введения дома в эксплуатацию. Эскроу-счет в банке действует до сдачи жилого дома и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в нем. Во время нахождения средств на счете эскроу проценты на них банк не начисляет, но и вознаграждение за открытие счета, зачисление туда средств, перевод денег и оформление документов тоже не предусмотрено. То есть услуга бесплатна для обеих сторон: и для дольщика, и для застройщика», – пояснил Николай Бурчин.

Он добавил, что пока остается несколько ограничений в этом вопросе: «В этой схеме не используются пока средства материнского капитала, поскольку у Пенсионного фонда не выработана позиция по данной теме. Кроме того, если в ДДУ записаны несколько дольщиков, им надо выбрать между собой одного, на чье имя будет открыт счет эскроу».

Привлечение средств дольщиков на счета эскроу минимизирует риски потери вложений в случае «заморозки» строительства. Если объект не будет завершен, деньги в полном объеме вернутся дольщикам. При продлении срока строительства с каждым дольщиком, который согласен ждать, будет заключено допсоглашение.

Добавим, средства на счету эскроу страхуются в Агентстве страхования вкладов (АСВ) в размере до 10 млн рублей. Это означает, что деньги дольщик получит, даже если у банка будет отозвана лицензия.

А ЧТО ЗАСТРОЙЩИКАМ?

По большей части 214-ФЗ был разработан для покупателей жилья, а не для застройщиков, которым придется изыскивать деньги на возведение домов. Если раньше компания собирала деньги с граждан, а затем сразу вкладывала их в строительство, то теперь об этом способе привлечения средств придется забыть. Придется тратить собственные средства или открывать кредитную линию в банке. И тогда по завершении строительства деньги дольщиков пойдут в счет погашения этого кредита.

Первый эскроу-счет на Южном Урале был открыт в Сбербанке. Первой ласточкой стало ООО «Специализированный Застройщик «Дельта» с ЖК «Олимпийский»

Кстати, Сбербанк предлагает застройщикам целевой кредит на строительство дома сроком до 5 лет по специальной процентной ставке 4,5-5,5% годовых. «Более того, этот механизм может дать возможность еще снизить процентную ставку по кредиту в зависимости от темпов продажи квартир: чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка. Если количество денег на счетах эскроу перекроет сумму кредита – значит, это чистая прибыль строительной компании», – прокомментировал начальник отдела финансирования недвижимости Сбербанка Анатолий Скаленко.

Также, по его словам, банк предоставляет застройщику возможность получить отсрочку уплаты процентов до окончания строительства.

Кроме того, банк как эскроу-агент обеспечивает застройщику контроль за всеми операциями по счету и соблюдение сторонами установленных договором условий по распоряжению денежными средствами на счете.

ВАЖНО. 

- Договор эскроу действует 5 лет.
- После срабатывания условий, указанных в договоре, банк должен в установленный срок перечислить деньги со счетов эскроу застройщику. Если срок не указан в договоре, то деньги должны быть перечислены в течение 10 дней.
- Стороны могут отказаться от договора эскроу: для они должны вместе посетить банк с письменным уведомлением о желании разорвать договор. В таком случае деньги возвращаются покупателю.

Ольга Бороденок