Новостройка или вторичка: эксперты о том, что и когда выгоднее для покупки

Снижение ключевой ставки Центробанка и рекордные суммы на банковских вкладах россиян (до 59,8 трлн рублей) создали уникальную ситуацию на рынке недвижимости. Сегодня, когда ипотечные ставки стали главным фактором выбора, особенно важно понимать, что будет выгоднее – новостройка или вторичка. Эксперты рассказали, какие плюсы есть у каждого варианта. Подробности – в материале Агентства новостей «Доступ».

Вторичное жилье сейчас проигрывает в спросе новостройкам из-за значительно более высокого процента по ипотеке. Для сравнения: стандартная ставка для первичного жилья без льгот достигает 21,66 %, а предложения по вторичке банки оценивают еще дороже – под 23-39 % годовых.

На данный момент наиболее выгодным решением остается использование программ государственной поддержки. В 2025 году продолжают действовать семейная, ИТ, дальневосточная и сельская ипотеки – они позволяют снизить ставку до 4-6 %. Многие даже не осведомлены о том, что соответствуют этим условиям, хотя это означает экономию в десятки тысяч рублей каждый месяц.

Основным драйвером продаж на первичном рынке стала семейная ипотека, которая зачастую является единственным доступным инструментом для покупателей. Выбор стратегии покупки напрямую зависит от цели приобретения и объекта недвижимости. Если ваше стремление – не просто приобрести жилье, а увеличить капитал или максимально сэкономить, то наиболее выгодным вариантом является покупка новостройки на начальном этапе – с котлована.

«Именно в этот момент формируется наибольшая доходность и прирост стоимости. Через 6-12 месяцев, когда часть квартир уже распродана, цены начинают расти, и те, кто приобрел его на старте, уже оказываются в выгодной позиции. Кроме того, для первичного жилья часто действуют льготные программы: например, беспроцентные рассрочки на время строительства. Таких условий на вторичном рынке вы не найдете», – рассказывает доцент кафедры «Менеджмент и маркетинг» ПНИПУ, кандидат экономических наук, научный руководитель магистратуры «Девелопмент и управление недвижимостью» Ирина Алексеева.

Несмотря на то, что к моменту сдачи дома у застройщиков обычно накапливается значительный объем остатков, цены на них демонстрируют стабильный рост, и снижать их компании не планируют. Непроданные квартиры перед сдачей часто выводятся на рынок в виде акционных лотов. Однако если ключевая ставка снизится, можно ожидать роста цен на вторичное жилье, поскольку кредит станет доступнее и спрос на него увеличится.

«Если квартира нужна для собственного проживания, в таком случае, откладывать не имеет смысла, так как на долгосрочном горизонте цены демонстрируют устойчивый рост. Более того, покупка жилья до Нового года
позволяет заявить налоговый вычет уже в 2026 году. В случае сделки после 1 января обратиться за компенсацией можно будет лишь в 2027, отложив возврат средств», – объясняет Ирина Алексеева.

Аспирант кафедры «Вычислительная математика, механика и биомеханика» ПНИПУ, занимающийся исследованиями в сфере девелопмента недвижимости и брендинга застройщиков Антон Минин считает, что если вы планируете покупать именно вторичку, то лучше не торопиться.

«Например, новостройка после Нового года не подешевеет, застройщики могут подождать. А вот что касается вторички, то в 2026 году можно выгоднее приобрести то, что останется на рынке. Почему? Потому что примерно с начала года до середины февраля рынок неактивный. На третьей неделе января уже имеет смысл начать ходить на просмотры», – комментирует Антон Минин.

Для тех, кто рассматривает недвижимость как инструмент инвестиций, необходимо провести тщательный расчет всех рисков и потенциальной доходности, чтобы решение было экономически обоснованным.

«Если у вас есть значительная сумма, и вы уверенно управляете капиталом, получая доходность выше ипотечной ставки, то можно рассмотреть и вариант с арендой», – делится Ирина Алексеева.